Extinción de condominio vs compraventa: cuándo conviene y qué impuestos suelen aparecer
Es una situación clásica: dos o más hermanos heredan un piso y, pasado un tiempo, uno quiere quedárselo y los otros prefieren cobrar su parte. La pregunta que nos hacen entonces es: '¿hacemos una compraventa o una extinción de condominio?'. La respuesta cambia mucho la factura final.
Qué es una extinción de condominio
Una extinción de condominio (o disolución de comunidad) es la operación por la que un copropietario se queda con la totalidad del bien y compensa al resto en metálico. Es decir: en lugar de comprar 'la mitad del piso a su hermano', usted disuelve la copropiedad existente. La diferencia parece de matiz, pero fiscalmente es enorme.
En general, una extinción de condominio bien planteada tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo bajo en la Comunidad de Madrid. Una compraventa, en cambio, tributa por ITP, que es bastante más caro.
Cuándo encaja la extinción y cuándo no
Encaja cuando el bien es indivisible (un piso suele serlo) y uno solo de los copropietarios se lo queda compensando al resto en dinero. Si lo que se hace es repartir varios bienes entre varios copropietarios, también puede encajar, pero hay que diseñarlo con cuidado.
No encaja, por ejemplo, cuando entra dentro de la operación alguien que no era ya copropietario. Ahí estamos ante una compraventa, sin más vuelta. Y no encaja cuando las compensaciones no se pagan realmente: Hacienda mira con lupa estas operaciones.
Plusvalía municipal y otros gastos a tener en cuenta
Aunque AJD sea más bajo que ITP, hay que mirar todos los frentes: la plusvalía municipal puede aparecer (depende del ayuntamiento y de cómo se diseñe la operación), y siempre hay notaría, registro y gestión. La cuenta final hay que hacerla completa, no solo con el impuesto principal.
En herencias entre hermanos, además, conviene encadenar la herencia y la extinción para no pagar dos veces por lo mismo y para que el calendario no se descontrole.
Qué hacemos antes de firmar
Le presentamos el coste real de cada opción —compraventa pura, extinción de condominio, e incluso, si encaja, dejar el inmueble en proindiviso un tiempo más— con todos los impuestos sumados. Solo cuando entiende usted los números, decide.
Y, si hay que negociar entre copropietarios, mediamos. Es una de las situaciones donde más roces aparecen y donde más útil es tener a alguien neutral encima de la mesa.
Si están ustedes en una copropiedad y quieren deshacerla bien, llámenos antes de ir al notario. La diferencia entre una operación bien planteada y una mal planteada se mide en miles de euros.